Мы с Вами поговорим не об артистизме, а о юридической стороне дела, которая поможет Вам ощутить твердую основу под ногами. Ведь недвижимость может выступать и как объект инвестиций, и как жизненный фундамент как собственного существования, так и будущих поколений. Зачастую именно в нее вкладываются основные заработанные денежные средства. И не столь важно – это ваша первая квартира или пятый цех. Она должна быть «чистой» с юридической точки зрения, чтобы служить подлинным фундаментом.
Принцип работы наших адвокатов одинаков, независимо от того, по какому основанию вы хотите приобрести недвижимость: договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве либо договор уступки прав по нему, участие в кооперативе, договор инвестирования. Принцип нашей работы – изучить все документы, запросить информацию из независимых источников, проверить чистоту сделки, правомочия другой стороны, финансовое состояние, наличие необходимых разрешений и обеспечений в случае приобретения строящегося объекта.
Федосеева Анастасия Александровна
Партнер, адвокат
Для того, чтобы быть уверенным в безопасности сделки, необходимо пройти все юридические процедуры, и подготовительный этап играет более важное значение, чем этап официального оформления – государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в Росреестре. Дело в том, что государственный регистратор ограничивается формальной проверкой документов, сверкой реестра и внесением в него новой записи, в его обязанности не входит проверка юридической чистоты сделки (например, он не проверяет договор на предмет его возможной недействительности и т.д.).
Что значит «чистая сделка»? Во первых, реальное правомочие продавца на отчуждение недвижимости – для этого он должен быть собственником, но просто проверить наличие «титула собственника» – то есть соответствующей записи в государственном реестре, недостаточно для полной безопасности сделки. Чтобы потом не пришлось защищать свое право собственности в суде, целесообразно изначально, с помощью профессионального адвоката, оценить и проверить все потенциальные риски.
Необходимо знать, что названный в законе «добросовесный приобретатель» – то есть лицо, которое возмездно приобрело недвижимость у лица, которое не имело права его отчуждать (это лицо тоже могло быть добросовестным), о чем приобретатель не знал и не мог знать, по закону не во всех случаях имеет защиту от «настоящего» собственника. В случае, когда имущество выбыло из собственности первоначального владельца помимо его воли (например, в результате мошеннических действий по регистрации купли-продажи),собственник по закону истребует назад свое недвижимое имущество. Возвратит ли добросовестному приобретателю продавец деньги – большой вопрос.
Он может к тому моменту их «истратить». Очень опасны и поэтому требуют кропотливой проверки сделки по покупке недвижимости, доставшейся продавцу по наследству. Здесь не обязательно присутствует злой умысел со стороны продавца. Установленный срок на принятие наследства может быть восстановлен судом в определенных законом случаях (при уважительности пропуска) и в течение 3-х лет появление все новых претендентов не исключено.
Консультации: +7 (495) 120-99-85
Другой каверзный момент – проверка наличия обременений на недвижимость, например, залога, который можно оперативно проверить. Сложнее с правом пользования помещением со стороны несобственников, которое чаще не фигурирует в реестрах в качестве обременения. Риэлтор, как лицо, сопровождающее сделку, заинтересован именно в ее заключении, причем скорейшем. Поэтому «лишнего» прописанного человека, он может быть и членом семьи, которого вы можете обнаружить в запрошенной выписке из домовой книги, обещают выписать в течение.. дня, или двух недель после подписания договора, соответствующую запись делают и в договоре купли продажи. А потом такое лицо не выписывается. И подает в суд заявление о признании права пользования квартирой (вместе с вами).
И выигрывает его в большинстве случаев. Потому что закон прямо предоставляет ему право бессрочного пользования квартирой (например,если в период приватизации такое лицо служило в армии или отбывало срок тюремного заключения). К сожалению, как мы видим уже из нашей адвокатской практики, далеко не все риэлторы досконально проверяют чистоту квартиры. Ведь по договору, если вы его перечитаете, риэлтор не несет никакой ответственности на случай, если договор оспорят, выявится такой «жилец» или возникнут любые другие юридические проблемы.
Поэтому сбор всей возможной информации об объекте сделки, ее доскональная проверка, запрос документов не только в объеме, требующемся для государственной регистрации, но и тех, которые обезопасят принимаемое Вами решение о покупке, лучше поручить адвокатам – высококвалифицированным профессионалам именно в юридической области. Адвокат хорошо знаком с судебной практикой по вопросам оспаривания договоров купли-продажи недвижимости, а значит, хорошо представляет все подводные камни. Наверняка, вы согласитесь, что недвижимость – как раз та сфера, где перестраховка лишней не будет.
Оформление земли – та область, в которой законодатель не скупиться на поправки. Стоит заметить, что основной закон, регулирующий земельные правоотношения – Земельный кодекс РФ – был полностью переработан в 2015 году, в него шесть раз вносились поправки в 2016 году. Прибавьте к тому, что земля в РФ может принадлежать частным лицам, находиться в ведении РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Что это значит для нас? То, что действия с выбранным земельным участком будут регулироваться не только федеральным законодательством, но и законом субъекта или муниципального образования. И не только законом, но и многочисленными подзаконными актами, постановлениями, регламентами и пр. Нередки, увы, и ошибки в кадастровых картах, наложения участков разных собственников, что влечет за собой судебную процедуру. Адвокаты готовы взять на себя оформление земли для Вас на любой стадии. Помогут разрешить любой конфликт по поводу земли.
Наши услуги
Адвокаты имеют огромный практический опыт в сфере недвижимости. Наша основная задача — представительство и защита прав и интересов клиентов на любом этапе и представление качественных юридических услуг.
В нашей компетенции:
- проверка или составление любого договора: купли-продажи, долевого участия в строительстве, уступки прав по договору долевого участия в строительстве, инвестирования, оформление участия в кооперативе, договора купли-продажи либо аренды земли, установления сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком для прохода или проезда, строительства линейных объектов (газопровода) и т.д.;
- квалифицированная консультация юриста;
- сбор информации об заинтересовавшем объекте недвижимости, проведение переговоров;
- сбор всех необходимых документов и сопровождение регистрации сделки;
- в случае необходимости – отстаивание Ваших интересов в судебном порядке.
Представленный список далеко не полный: деятельность нашей компании не ограничена оказанием шаблонных услуг, а конкретный план защиты выстраивается в зависимости от вида и сложности каждого дела. Нам дорога своя репутация, поэтому мы доводим каждое дело до конца. Направленность на долговременное и плодотворное сотрудничество задаёт вектор для осуществления качественной и эффективной работы.
